**數谷（一期）項目位于**區南托街道南托路22號，物業類型為辦公樓，樓宇分布為2 棟高層，18棟多層，共計20 棟。總用地面積 4.49 萬㎡（約67畝），總建筑面積 10.47萬㎡，綠地面積 15343㎡，共有 896 個停車位，其中地下車位832個，地面車位64個，電梯數量30臺，面向公共道路值守出口2個。本服務方案所涉及范圍及內容為**數谷(一期)****集團辦公場所)，包含但不限于保潔、保安、會務、日常維護、秩序維護、綠化等全部物業服務內容。

按國家相關標準、行業標準、地方標準執行

1、安保服務及安全管理

做好物業服務范圍內人員、財產的保護與防火防盜。在物業區域出入口設值班崗，對來訪人員進行檢查登記，做好安全監控；大門口人員、車輛進出管理、樓宇值班管理、安全巡邏等。****機關，做好安全防范，維護公共安全和秩序、進行安全管理和應急救援管理等工作。

2、保潔服務

為該項目范圍內所有建筑群體、設施設備、園林綠化、道路停車等的管理、維護、維修以及正常運轉所必須確保的安全保衛、秩序維護、日常衛生保潔、垃圾清運、管道清掏等。入駐企業上班之前做好清潔工作，保持地面干爽整潔、避免人員摔跤情況；入駐企業下班后進行各區域衛生清潔，并將所有垃圾進行清理運送到垃圾中轉站。隨時保潔客戶接待區的桌面、清理空杯等雜物并隨時保潔地面和垃圾。隨時保潔洗手間、撤換垃圾。根據企業工作人員的辦公時間隨時進行作息調整。

3、綠化養護服務

日常維護和管理。樹木、花草、綠地等的養護，景觀的維護等綠化養護服務。

4、設施設備及維修管理

辦公樓日常的公共設施、設備養護和管理，包括電梯維保與年檢、消防系統維護、給排水系統維護、供電系統維護等，維修服務內容和費用報招標人同意后方可實施。建筑物的地面、墻臺面、頂棚、屋面及吊頂、門窗、樓梯、通風道以及外墻等的日常養護維修，修復小損小壞等維修工作。

5、會議接待服務

前臺接待，會議室日常的會務服務，包括會前布置、會中服務、會后整理等工作、管理物業檔案資料。

6、費用收取工作

按照采購人要求和相關標準向入駐單位收取應繳納的物業管理費用，水、電費用，租金等相關費用。

7、食堂服務

負責早、中、晚餐制作，做好食堂范圍內的衛生保潔工作，確保食品衛生與質量，對食堂服務人員定期進行衛生和食品安全培訓，確保服務范圍內無食品安全事故發生。

8、臨時交辦工作

如按照要求及時安排人員做好大型活動、上級部門調研、上級部門臨時檢查或者相關學術會議的接待工作，會前、會后衛生保潔工作；協助公司做好創文創衛及疫情防控相關等工作；配合公司做好各項檢查及突發事件的應急工作。

1、合同期限：合同簽訂后為期一年，計劃自2024年9月1日起至2025年8月31日止，具體進場服務起始日以采購人書面通知進場之日為準或物業正式交付之日。

2、服務地點：采購人指定地點。

3、服務方式：按采購人要求完成**數谷（一期）物業服務。

（一）安保服務及安全管理

1、形象禮賓崗

（1****中心之賓客；

（2****中心的客人提供指引；

（3）為到訪客人提供泊車（如有需要）、開車門、撐傘、護頂等服務。

2、停車崗

（1****停車場的運作程序、車位分布及周邊情況；

（2）嚴格執行車場安防管理制度；

（3）維護責任區內的正常秩序；

（4****中心停車場之賓客,并為客人提供指引。

3、門崗

（1）疏通車輛和人員進出，維護門口交通秩序，保證車輛及行人安全，使門前暢通無阻；

（2）認真做好訪客登記工作，嚴格控制閑雜人員、小商販、推銷人員進入轄區；

（3）提高警惕，發現可疑人員和事情后應及時處理并迅速報告領導；

（4）認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發生、處理的各種情況；

（5）堅持執行大宗及貴重物品憑證出入制度，確保業主財產安全；

（6）積極配合其他保安員，做好各項安全防范工作。

4、巡邏崗

（1）24 小時不間斷巡檢，室內每兩小時巡查一次，重點部位設巡更點，設巡更記錄；巡邏時對可疑人員進行詢問；巡邏期間需對建筑安全、消防隱患、治安隱患進行排查，發現異常情況及時上報和應急處置，防止安全事故和治安事件發生；

（2）督促、引導車輛有序停放至規劃車位內，制止逆行、超速行駛車輛，制止****車行為，糾正一車占兩位現象，確保機關大院內車輛停放有序，運行暢通；

（3）接到火警、交通等突發事件或緊急求助報告后及時到達現場進行秩序維護，將現場情況在第一時間報告采購人。

（4）發現道路污損、環境衛生問題，及時聯系保潔員進行處置。

（5****服務區域內責任事故、治安案件零發生率。

（6）巡查時，****辦公室內有加班人員時，注意公共區域的燈和門不要關閉。

5、消防監控崗

（1）實行 24 小時值班制，具備熟練操作治安監控和消防監控平臺設施技能，消防監控平臺始終處于自動監控狀態。

（2）負責安防系統、消防系統運行監管，每日查閱錄像，排查監控設施故障（每周完成一次普查），發現故障及時上報維修，確保運行完好率。

（3）禁止未經采購人批準人員進入監控室，禁止未經采購人批準向他人提供和拷貝錄像資料，禁止未經采購人批準將監控室設備設施拆除和帶離監控室。

（4）值班時間嚴禁脫崗、睡崗，監控室環境衛生需做到地面、設備、器材無積塵，室內無蜘蛛網，器材擺放有序。

（5）消防監控平臺出現報警、閉路監控鏡頭發現異常情況時，第一時間通知樓層保安、應急隊員迅速前往現場處置，然后向上級和采購人反饋情況。

6、消防管理

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，確定消防工作管理人，制訂消防事故處理預案。

（2****消防隊，****消防隊員每月組織一次消防安全知識學習，每季組織一次消防器材實操訓練（培訓文檔資料備檔備查）。

（3）定期開展消防檢查，督促維保單位做好消防設備的維護保養工作。制止違反消防安全的行為。

（4）開展安全生產和消防安全宣傳，普及安全生產和消防安全知識。

（5）發現火情，必須第一時間進行初始滅火，根據火災情況報警救援。

（二）保潔服務

1、保潔服務周到，工作人員著裝統一，儀表整潔，講禮貌，有素養。

2、責任明確，有詳盡的衛生保潔標準和管理措施。

3、垃圾收集及清運：及時做好各項設施物品核驗檢查及衛生清掃（要求：房屋整潔，地面干凈，門窗基本無灰塵）；及時清掃公共區域的垃圾；協助做好其他相關管理工作。公共區域如走廊、樓梯、公共衛生間、公共洗漱間等每天清掃2次以上，拖洗1次，并全天保持整潔。做到地面無積水、無污垢、無痰跡、無紙屑、無瓜果皮殼；公共衛生間、公共洗漱間無異味、無積水、無污垢；墻面保持整潔，無污跡、無亂懸掛、無亂張貼等現象。物業范圍內垃圾站要求做到及時清掃、收集；日產日清、密封存放，無亂堆、亂倒、亂放現象，并負責外運出物業范圍區域。

4、清潔用品、用具（如鐵揪、掃帚、垃圾筒、廢紙筒、茶葉簍等）及日耗品由乙方購置并承擔費用。

5、遇有冰雪天氣，要及時清掃屋頂、地面及主要交通要道的積雪。

6、做好防滑、防結冰措施。

（三）綠化養護服務

1、草坪

（1）修剪，草坪常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過6cm。

（2）清雜草，及時清除雜草,做到基本無雜草。

（3）灌、排水，常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調整，地形平整、流暢。

（4）施肥，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復**二到三遍。

（5）病蟲害防治，預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。

（6）其它，綠草如茵,斑禿黃萎低于5%。

2、樹木

（1）修剪，喬、灌木修剪每年三遍以上，無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三次以上，基本無枯枝。

（2）中耕除草、松土，常年土壤疏松通透，無雜草。

（3）施肥，按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施復**二遍，滿足植物生長需要。

（4）病蟲害防治，預防為主、生態治理，各類病蟲害發生低于5%。

（5）扶正加固，樹木基本無傾斜。

3、其它要求

（1）因修剪等產生的廢棄物，整理集中堆放，清運及時；樹上懸掛物及時清除；發現死樹及時清除、適時補種，保持綠地內清潔整齊。

（2）植物灌溉以保持土壤有效水份為原則，應按氣候、立地條件、品種、生長等情況酌情增減澆水次數。

（3）使用化學藥劑，必須嚴格執行國家現行有關規定。應選用高效低毒、低殘留的藥劑控制有害生物的危害，并在噴藥前安民告示。

（四）維修管理

1、房屋維護

（1）房屋結構，每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季度檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。

（2）門窗，每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。

（3）樓內墻面、頂面、地面，粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應保持與原墻面材質一致。

（4）管道、排水溝、屋頂，每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。

（5）圍墻，每半月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。

（6）道路、場地等，每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。

（7）休閑椅、室外健身設施等，每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小等進行巡查，發現損壞立即修復，恢復原有面貌，保證其安全使用（如需更換的除外）。

（8）安全標志等，對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。

2、供水系統

（1）每周對供水設備檢查三次以上，每季一次對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。

（2）每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。

（3）每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。

（4）生活用水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加雙鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防腐防凍保養。

3、排水系統

（1）每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。

（2）每年二次對污水處理系統全面維護保養。

（3）控制柜電氣性能完好，運作正常。

（4）污水處理系統正常運行，周邊無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求。

（5）每年至少對化糞池進行二次徹底清掏，對污物進行環保處理。

4、公共照明

（1）公共燈具，及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，項目內樓道燈完好率在98%以上。

（2）景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等，保持燈具完好，亮燈率在98%以上。

（3）公共電氣柜，每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。

5、消防系統

（1）消防泵每月啟動一次并做好記錄，每年保養一次，保證其運行正常。

（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好。

（3）每天檢查火警功能、報警功能是否正常。

（4）每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換。

（5）每半年檢查一次消防水閥、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。

（6）每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。

6、避雷系統

每年檢查避雷裝置一次，18層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。

7、弱電系統

（1）樓宇對講系統，不定期進行調試與保養，保證其２４小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。

（2）監視系統，不定期進行調試與保養，保證各項監控設備２４小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。

（3）電子巡更，根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員**序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。

8、電梯系統

（1）保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，乘梯須知、年檢合格證、96366牌等張貼齊全，轎廂整潔。

（2）委托專業維修保養單位定期保養（含年檢），每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，****中心應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。

（3）電梯機房應急救援工具、維護保養單擺放在指定位置，各類警示標志齊全并張貼完整。

（4）電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。

9、供配電系統

（1）配電房門窗完好，無水源經過配電房上方，主設備運行正常，環境整潔、安全工具、操作工具擺放在指定位置，滅火器材完好并擺放在指定位置。

（2）各配電屏柜指示燈、儀表指示等均完好，開關操作靈敏、線路吊牌清晰完整。

（3）各區域二、三級配電箱鎖具完整、箱門關閉正常，指示燈及警示標貼完善，各開關、線路工作正常。

（4）每年度對供配電系統至少進行二次安全檢查，對設備進行除塵、螺栓緊固、絕緣檢測、警示標志完善等相關工作,各處配電屏柜防護齊全完整，保持關閉狀態。

（五）會議接待服務

1、熟悉**數谷項目的整體概況及接待大廳所用物品、設施；

2、為來訪客****酒店式接待服務；

3、維護接待大廳內整齊有序、潔凈、舒適的環境；

4、保證接待用品得到合理使用，及時補充。承擔來訪人員的接待和引導工作，****中心大廳秩序。

5、為來訪客****酒店式接待服務。

6、負責客戶的接待、預約和安排工作，協助客戶解決問題。

7、保證會務接待用品得到合理使用，及時補充。

8、做好物業相關檔案資料的整理及保管工作。

（六）費用收取工作

需對收取費用類別明細建立相關臺賬及財務報表，并建立結算核對臺賬，按月度向采購人書面報告費用收取情況。

（七）食堂服務

1、食堂從業人員至少每年進行一次健康檢查，接受必要的衛生知識培訓。保持良好的個人衛生，進入廚房應穿著整潔，按要求穿戴衛生用品，雙手保持潔凈。

2、檢查待加工的食品及食品原料，發現有腐敗或其他感官性狀異常的，不得加工或使用。食品應當分類、分架、隔墻、離地存放，定期檢查，防止使用超期過期食品。

3、餐飲具使用前必須清洗干凈、不能有洗滌用品殘留,未經消毒不得使用。水池、灶臺、桌臺，每日清洗，達到干凈整潔，物見本色。炊事機械放置有序，機械內外無積渣雜物、無污垢積塵。

4、****餐廳清潔，無霉斑、積水、臟物、蛛網、鼠跡、蒼蠅、蟑螂。地面每天洗拖干凈，見本色、無積水污垢。

5、負責廚房水、電、氣設備安全使用與管理,發現異常及時報告。

（八）臨時交辦工作

按招標人要求做好臨時交辦的工作，如上級巡檢、臨時例會等工作。

六、人員配備要求

1、本項目配備的一線員工總人數按66人設置，根據現場運營實際工作情況，采購人和中標人進一步確認崗位工作內容及人員。

2、崗位要求明細表如下：

（1）所有從業人員必須體檢合格，購買意外傷害險。由于操作問題及身體原因導致傷害出現，產生糾紛，采購人不承擔責任。

（2）本項目人員要求：必須持相應上崗資質，物業主管定期對所有從業人員組織集中培訓，培訓合格后方可從業，減少職業傷害及預防操作事故發生。投標方可根據本招標文件物業服務項目內容、要求及實地勘查來優化具體崗位及人數，但不得低于以上崗位及合計總人數（投標人所報員工工資****保障部門規定的最低工資標準和行業標準。所報****政府部門規定最低工資標準的投標將被否決）。

（3）中標人自行負責其招聘員工的一切工資、福利；如發生工傷、疾病乃至死亡、事故或觸犯法律法規（包括勞動用工制度、發生勞資糾紛等）、或損壞采購人的設施和物品的一切****公司全部負責。

（4）員工的工資****保障部門最低工資標準并按時足額發放到位。

（5）全部服務人員應嚴格按國家有關法律、法規要求的標準、基數和比例繳納養老保險、醫療保險、失業保險、工傷、生育險等福利。

（6）依照《勞動法》等法規和**市勞務用工規定合法用工，保障勞動用工合法性，構建勞動用工誠信體系，物業公司應制定明確的勞動爭議解決方式，與員工進行充分溝通和協商，營造良好的用工環境。

1、****財政局****市政府采購項目履約驗收工作的通知（長財采購[2024]5號）文件要求執行。

2、驗收內容包括但不限于：服務合同、月度考核評價、服務方案等。

1、投標人應根據項目要求和現場情況，詳細列明項目所需的所有費用，如一旦中標，在項目實施中出現任何遺漏，均由中標人免費提供，采購人不再支付任何費用。合同款內包含管理費、人員費用（含工資、勞動福利、餐費補貼、國家規定的社會保險、工傷保險、體檢及教育培訓費用、處理傷亡事故等）、防暑與防寒費用、節日慰問金、加班工資、辦公費、設備維保費、設備工具費用、利潤、稅金、不可預見費用（應對應急突發事件和重大活動保障等發生的費用）等全部費用。

2、本招標文件內所載明的工作要求及考核標準均為招標階段初步要求，采購人將在簽訂合同前制定更為細化的工作標準及考核細則，投標人須承諾如中標將無條件執行。

3、以上服務事項及要求均為采購人提出的基本管理內容與要求，僅供投標人編制投標服務方案的參考。中標人進場后，須結合實際情況進行優化，完善各類管理標準、制度和執行方案等。

4、中標人自行提供服務團隊成員的工作服、辦公耗材等。

5、電梯維保必須由具有專業資質的維保單位負責，如中標人不具備相關專業資質，可在報經采購人同意后，委托具有****公司進行維保；

6、履約期內，由于中標人原因，導致發生火災、坍塌等重**全事故，采購人有權終止合同并追究相關責任；服務范圍內發生重**全事故，中標人應對不及時致使采購方遭受重大損失的，采購方有權終止合同并對損失財物進行索賠。

7、本項目物業服務范圍內涉及到的特種作業，須承諾持證上崗，中標人須為相關操作人員購買意外保險，如若發生意外，一切責任中標人自負。

8、本合同服務期滿，若采購人新一期物業服務招標采購工作尚未完成，中標人須無條件按本次物業招標文件及服務合同約定的權利和義務繼續提供服務（將簽訂補充協議）。

9、任何情況下，中標人須在收到中標通知書后第一時間組織人力物力為進駐項目提前做好準備，確保在招標約定的開始服務時間或之**場提供物業服務。

10、為滿足信息化時代新需求，鼓勵投標人根據采購人特點，利用成熟的科技和信息技術手段，在本項目投入具有可使用的智慧化物業平臺，提高綜合服務效率，保障服務水平。

11、投標人在投標前需踏勘現場的，有關費用自理，踏勘期間發生的意外自負。

12、對于上述項目要求，投標人應在投標文件中進行回應，作出承諾及說明。