1. 概況

估價對象所在的項目名稱為

****中心 。該項目由 1 號樓和 3 號樓組成。

其中 1 號樓為總樓層 7 層的商業(yè)綜合體 （地下建有地下車庫 3 號樓為寫字樓

由 A 塔、 B 塔組成， A 塔、 B 塔之間通過 17 層及 19 層的連廊連接。本次估價對

象的房屋坐落為**區(qū)魯谷路 51 號院 3 號樓 B 塔，為一幢總樓層 22 層的鋼

筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，建成于 2018 年。

**區(qū)魯谷路 51 號院 3 號樓 B 塔 303 套辦公用途房地產(chǎn)市場價格估價

2. 位置及區(qū)位環(huán)境位置及區(qū)位環(huán)境

（1） 估價對象位置估價對象位置

**，中華人民**國首都、直轄市、國家中心城市，****中心、文化

**，中華人民**國首都、直轄市、國家中心城市，****中心、文化中心、****中心、****中心，****委員會、****中心、****中心、****中心，****委員會、中****人民政府和**人民代表大會的辦公所在地。****政府和**人民代表大會的辦公所在地。

****中心**包括東**、西**、**區(qū)、**區(qū)、**區(qū)、**區(qū)，

****中心**包括東**、西**、**區(qū)、**區(qū)、**區(qū)、**區(qū)，****中心為****，****中心為****，**區(qū)域新**包括**、**、亦莊、**、**新新**包括**、**、亦莊、**、****，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)包括**、**、**、**、**以及**和**的山區(qū)。城，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)包括**、**、**、**、**以及**和**的山區(qū)。

估價對象位于**市**區(qū)。根據(jù)**區(qū)分區(qū)規(guī)劃（

估價對象位于**市**區(qū)。根據(jù)**區(qū)分區(qū)規(guī)劃（****2017年年--****2035年），年），****區(qū)區(qū)將構(gòu)建將構(gòu)建““一軸一帶、多點支撐、組團協(xié)同一軸一帶、多點支撐、組團協(xié)同””的城市空間結(jié)構(gòu)。一軸即**的城市空間結(jié)構(gòu)。一軸即**街及其**線，一帶即****河文化帶，多點即新首鋼、蘋果園等重要城市功街及其**線，一帶即****河文化帶，多點即新首鋼、蘋果園等重要城市功能節(jié)點，組團包括東、中、西部組團，將加強各組團協(xié)同，促進東西均衡，實現(xiàn)能節(jié)點，組團包括東、中、西部組團，將加強各組團協(xié)同，促進東西均衡，實現(xiàn)區(qū)域整體發(fā)展。區(qū)域整體發(fā)展。

估價對象所在項目屬于**區(qū)魯谷街道管轄。魯谷街道地處**區(qū)東部，

估價對象所在項目屬于**區(qū)魯谷街道管轄。魯谷街道地處**區(qū)東部，**街西**線南側(cè)，**魯谷**街西**線南側(cè)，**魯谷大街與大街與八**街道八**街道接壤，南與接壤，南與**區(qū)**區(qū)長辛店街道長辛店街道搭界，西至五環(huán)路與搭界，西至五環(huán)路與八角街道八角街道相接，北臨相接，北****街西**街與與老山街道老山街道相連，相連，屬于屬于****區(qū)分區(qū)規(guī)劃的**街西延線綜合發(fā)展帶。區(qū)分區(qū)規(guī)劃的**街西延線綜合發(fā)展帶。

估價對****中心項目位于銀河商務(wù)區(qū)內(nèi)。銀河商務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍

估價對****中心項目位于銀河商務(wù)區(qū)內(nèi)。銀河商務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍**魯谷大街，****社區(qū)，西至魯谷北路，北至**路。銀河商務(wù)區(qū)是**魯谷大街，****社區(qū)，西至魯谷北路，北至**路。銀河商務(wù)區(qū)是**區(qū)商務(wù)功能區(qū)之一，以發(fā)展商務(wù)金融產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟為重點。區(qū)域內(nèi)同類**區(qū)商務(wù)功能區(qū)之一，以發(fā)展商務(wù)金融產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟為重點。區(qū)域內(nèi)同類即辦公類****廣場寫字樓、****中心寫字樓、即辦公類****廣場寫字樓、****中心寫字樓、CRDCRD銀座寫字銀座寫字樓、萬商大廈寫字樓。樓、萬商大廈寫字樓。

依據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象所在項目東鄰銀河大街、南臨魯谷路、西

依據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象所在項目東鄰銀河大街、南臨魯谷路、西****公司****公司四廠、北臨萬商大廈。****公司****公司四廠、北臨萬商大廈。

估價對象位置示意圖

（2） 估價對象區(qū)位環(huán)境

2.1

交通便捷度

依據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象東臨銀河大街，南臨魯谷路，距**景山

****政府直線距離約為 500 米；****車站直線距離約 8 公里；距**首

都機場直線距離約 38 公里。估價對象所在項目周邊有多條公交線路，如 325 路、

472 路、 546 路、 597 路等，距離地鐵 1 號線八角游樂園站直線距離約為 700 米。

2.2

辦公聚集度

估價對象位于**銀河商

務(wù)區(qū)內(nèi)，周邊有多幢寫字樓聚集，如**萬

達廣場寫字樓、****中心寫字樓、 CRD 銀座寫字樓、萬商大廈寫字樓 、北

方國際大廈寫字樓、中鐵建設(shè)大廈寫字樓 等。

2.3

周邊環(huán)境及自然景觀

估價對象所在項目周邊多為道路邊綠地等市政綠化，其西側(cè)直線距離約

800

米有松林公園。

**區(qū)魯谷路 51 號院 3 號樓 B 塔 303 套辦公用途房地產(chǎn)市場價格估價

﹒14﹒

2.4

2.4基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況

項目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全

項目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全。項目所需。項目所需上水、雨水、污水、供電、電訊等上水、雨水、污水、供電、電訊等均由市政主干管接入，完全滿足住戶使用要求。均由市政主干管接入，完全滿足住戶使用要求。

通路：區(qū)域內(nèi)主要道路有魯谷路、銀河大街等城市道路。

通路：區(qū)域內(nèi)主要道路有魯谷路、銀河大街等城市道路。

供電：現(xiàn)有市政供電設(shè)施能夠保證區(qū)域內(nèi)用電需要。

供電：現(xiàn)有市政供電設(shè)施能夠保證區(qū)域內(nèi)用電需要。

供水：現(xiàn)有市政供

供水：現(xiàn)有市政供水設(shè)施能夠保證區(qū)域內(nèi)用水需要。水設(shè)施能夠保證區(qū)域內(nèi)用水需要。

排水：現(xiàn)有市政排水設(shè)施能夠滿足區(qū)域內(nèi)排水需要。

排水：現(xiàn)有市政排水設(shè)施能夠滿足區(qū)域內(nèi)排水需要。

通訊：現(xiàn)有市政通訊設(shè)施能夠滿足區(qū)域內(nèi)通訊要求。

通訊：現(xiàn)有市政通訊設(shè)施能夠滿足區(qū)域內(nèi)通訊要求。

2.5

2.5配套設(shè)施情況配套設(shè)施情況

商服公建配套設(shè)施：泰禾新天地商業(yè)區(qū)、****廣場、浙商銀行、

商服公建配套設(shè)施：泰禾新天地商業(yè)區(qū)、****廣場、浙商銀行、****銀行、****銀行等。****銀行、****銀行等。

醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：****醫(yī)院、****婦幼保健院等。

醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：****醫(yī)院、****婦幼保健院等。

自然景觀：多為道路邊綠地等市政綠化，其西側(cè)直線距離約

自然景觀：多為道路邊綠地等市政綠化，其西側(cè)直線距離約800800米有松林米有松林公園。公園。

3. 土地狀況土地狀況

根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京（****2019）石不動產(chǎn)權(quán)第）石不動產(chǎn)權(quán)第000********651號】記載，估號】記載，估價對象所在宗地的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)用途為商務(wù)金融用地、其價對象所在宗地的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)用途為商務(wù)金融用地、其他商服用地、倉儲用地。他商服用地、倉儲用地。

經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象所在項目的基礎(chǔ)設(shè)施均能夠滿足正常使用，

經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象所在項目的基礎(chǔ)設(shè)施均能夠滿足正常使用，因此設(shè)定估價對象宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水因此設(shè)定估價對象宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通燃氣、通暖、通燃氣，，故設(shè)定估價對象土地開發(fā)程度為故設(shè)定估價對象土地開發(fā)程度為““七七通通””且場地平整。且場地平整。

根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象所在宗地形狀較規(guī)則，地勢平坦，地基

根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象所在宗地形狀較規(guī)則，地勢平坦，地基承載力良好。承載力良好。

4. 建筑物和地上附著物狀況建筑物和地上附著物狀況

估價對象的房屋坐落為**區(qū)魯谷路

估價對象的房屋坐落為**區(qū)魯谷路5151號院號院33號樓號樓BB塔，所在建筑物為塔，所在建筑物為一幢總樓層為一幢總樓層為2222層的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，建成于層的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，建成于****1818年。估價對象對象為為33號樓號樓BB塔的塔的33至至2121層，共計層，共計303303套房屋。套房屋。

**區(qū)魯谷路 51 號院 3 號樓 B 塔 303 套辦公用途房地產(chǎn)市場價格估價

﹒15﹒

根據(jù)估價委托人提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》

根據(jù)估價委托人提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京（****2019）石不動產(chǎn)權(quán)第）石不動產(chǎn)權(quán)第000********651號】所載，估價對象合計建筑面積為號】所載，估價對象合計建筑面積為35016.****.02平方米，平方米，用途為辦公。估價對象用途為辦公。估價對象房屋狀況及登記情況如下：房屋狀況及登記情況如下：

不動產(chǎn)權(quán)證書號：【京（****2019）石不動產(chǎn)權(quán)第）石不動產(chǎn)權(quán)第000********651號】號】

權(quán)利人：**泰禾嘉****公司

權(quán)利人：**泰禾嘉****公司

坐落：**區(qū)魯谷路

坐落：**區(qū)魯谷路5151號院號院33號樓號樓44層層AA塔塔411411等（等（615615））套套

權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)

權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)//房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)

權(quán)利性質(zhì)：出讓

權(quán)利性質(zhì)：出讓

用途：商務(wù)金融用地、

用途：商務(wù)金融用地、其它商服其它商服用地、倉儲用地用地、倉儲用地//辦公辦公

面積：共有宗地面積

面積：共有宗地面積21071.****.04平方米平方米//房屋建筑面積房屋建筑面積69274.****.48平方米平方米